相続税は現金よりも不動産のほうがお得になる?

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相続税は現金よりも不動産のほうがお得になる?

相続税は不動産の方が抑えられる

財産を相続するにあたっては、所有している現金や預金だけではなく不動産も対象になります。ただし、同じ金額でも現金や預金をそのまま相続するよりも不動産で相続した方が、相続税を抑えることができます。

その理由は、相続する際に不動産の価値を決める相続税評価額が実際の市場価格と異なるためです。また、不動産の相続においては、特例も規定されております。

相続税額を計算するときは、相続税評価額に相続税率を乗じて算定します。そのため、相続税評価額を抑えることが相続税対策となります。

しかし、現金や預金は、評価のしようがなく、1億円は1億円としか評価できません。

これに対して不動産などの時価があるものについては、相続税評価額を計算しますが、一般的にはこの評価が市場価格よりも低くなるため、現金1億円と不動産時価1億円が同じ価値だとしても、相続税評価額は不動産のほうが低くなり、相続税額も安くなります。

不動産の相続税評価額について

不動産の相続税を計算するには、不動産の価値を評価してその金額を求めることが必要になります。それが相続税評価額です。相続税評価額は、土地と建物を分けて計算されます。その計算方法は以下のとおりです。

・土地…相続税路線価×土地の面積(路線価方式)、もしくは固定資産税評価額に一定の倍率を掛けた数値(倍率方式)
・建物…固定資産税評価額×1.0

この計算方法で用いられる相続税路線価は市場価格のおよそ8割程度、建物の固定資産税評評価額は市場価格のおよそ7割程度とされています。
すなわち、土地については単純にみても、評価の時点で時価の8割程度、建物は新築だとしても、評価は7割となり、時価よりも評価額が安くなります。

さらに、土地の評価においては若干複雑で、形状や日当たり、利便性に環境などさまざまな要素も加味され、条件が悪ければその分相続税評価額は減額されます。
建物の計算で用いられる固定資産税評価額についても、経年劣化を考慮して計算されています。

不動産で相続税を抑える方法とは

財産を不動産として所有すれば相続税を抑えられる理由として、まず挙げられるのは上記のような計算で求めた相続税評価額が、実際の市場価格よりも下回ることです。土地の計算に用いる相続税路線価、および建物の計算に用いる固定資産税評価額は、いずれも市場価格よりも低めに設定されています。そのため、実際の価格よりも課税対象額を抑えることにつながるのです。

さらに土地の相続については、小規模宅地等の特例と呼ばれる制度を適用することができ、相続税評価額の8割が減額されるのです。適用されるには、主に以下のような条件が必要となります。

・相続が発生する前の3年以内に贈与されたものではない
・贈与を受けた土地である場合、相続時精算課税を適用していない
・亡くなった被相続人が居住していた土地である
・被相続人の配偶者である
・相続税の申告期間を過ぎるまで相続人が継続して居住する土地である
など

賃貸用不動産による節税

住居として使用している不動産については、上記の相続税評価方法ですが、アパートやマンションを建てて貸している場合には、その評価方法が住居の場合とは異なります。
賃貸している不動産のほうが住居で使用している不動産よりも評価額が低くなるため、相続税対策として賃貸アパートなどがよく利用されます。
具体的には、下記のようになります。

項目 自宅 賃貸用不動産
土地 路線価または倍率方式 評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
建物 固定資産税評価額 評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

 

自宅の相続税評価額から、借地権割合や借家権割合で調整して賃貸用不動産の評価額を算定します。
借地権割合とは、他人に土地を貸している場合に発生するもので、住宅地では60~70%程度が一般的です。
借家権割合とは、建物を貸している場合に発生するもので、30%と定められています。
賃貸割合とは、実際にどの程度賃貸物件に人が入居していたかの割合であり、一般的には空室が少ないほど、高くなります。
土地も建物も自宅の評価より、2割程度さらに相続税評価額が引き下げられることになります。