アパート、マンション経営の税金対策の注意点

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コラム

アパート、マンション経営の税金対策の注意点

アパート経営やマンション経営で税金対策ができる

サラリーマンとして本業を持っている人で、アパート経営やマンション経営を副業で行って収入を得る人が増えています。うまく運用できればコンスタントに家賃収入が入ってくるため、比較的有益な投資方法として注目されていますが、それ以外に税金対策にも有効なのです。

アパート経営やマンション経営によって節税できる税金は、所得税・住民税・相続税の3つです。大まかには、給与所得と不動産所得を通算して節税できる方法と、不動産の評価額によって節税する方法に分けられます。

きちんと経費計上するだけでも税金対策に

アパート経営やマンション経営にあたっては、管理費や修繕費、固定資産税に損害保険料など数々の経費が必要になります。この経費は合計すると大きな金額になるでしょう。税金対策として、これらの必要経費をきちんと計上して不動産所得から差し引くだけでも、ある程度の節税効果が見込めるでしょう。

アパート経営やマンション経営にかかった経費を計上する際には、支払ったときの領収書をきちんと保管して計上する必要があります。細かな経費の領収書も捨てずに取っておくように注意しましょう。

その他の税金対策方法とは

アパート経営やマンション経営にかかる必要経費の計上のほかに、税金対策になる方法を紹介します。

赤字が出たら給与所得から控除できる

不動産収入から必要経費を差し引いて赤字が出た場合、その赤字分を給与所得から差し引いて通算することができ、これを損益通算と言います。不動産収入で赤字が出ているために不動産所得における所得税がかからないだけではなく、給与所得から赤字分を差し引けることで、給与所得にかかる所得税額も抑えることができるのです。
ただし、別荘など主に趣味や保養目的で所有する不動産の貸し付けについては、損益通算の対象とはなりません。

相続税の計算時には不動産の価値は安めに

アパート経営やマンション経営をしている人が亡くなった場合、配偶者や子供などに相続する際には相続税が発生します。不動産の相続税を計算するには相続税評価額が用いられますが、この評価額は総じて本来の不動産の価値より安い金額となるため、現金で財産を持っている場合よりも相続税の税金対策としては有効になるのです。

アパート経営やマンション経営が税金対策で注意すべき点

税金対策という点に着目しがちですが、アパート経営やマンション経営は数千万円の投資をする一大事業です。

まずは事業として成り立つことが前提になり、事業として成り立たないのであれば、節税効果もほとんどないどころか、大きな損失を被ってしまいます。

これから日本は人口減少が見込まれています。アパート、マンション経営は数十年単位で事業が行われるため、その影響を受けることが予想されます。さらに、近年の金融緩和、相続税増税の影響もあり、このような状況下でもアパート、マンションは増加傾向になります。どこかの段階で需給のミスマッチが生じることは簡単に予想できます。

新築の時は入力率が高くても、数年すると建物も傷み、それにより空室が増えてくるかもしれません。その時にアパートを売却しようとしても、アパートとしても価値がなければ、建物がゼロと評価され、土地代金にしか評価をされない事態が起きれば、せっかく節税のために建てたのに、大きな損失を被ることになります。

また、空室率の上昇はアパート、マンション経営だけでなく、相続税評価にも影響しますので、思っていたほどの税金対策ができない恐れもあります。

税金対策にだけに気を取られずに、経営をするという意識をもって、投資をしてほしいと思います。

アパート、マンション経営から節税まで長期的視点に立って私どもはアドバイスをおこなっております。

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