土地売却の節税ポイント

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コラム

土地売却の節税ポイント

土地売却で確定申告が必要なケース

自分が所有している土地を売却するときには、売却金額を手にすることになります。この場合に確定申告が必要なのは、売却益が出た場合です。
土地売却金額から土地の購入代金と取得にかかった諸経費、そして売却にかかった諸経費を差し引いた金額が、プラスになれば売却益が出たことになります。
このプラス部分は譲渡所得に分類され、その金額に譲渡所得税が課せられるのです。
このような場合は、確定申告をして所得税と住民税の金額を確定させ、税金を支払う必要があります。土地売却を行ったときには譲渡所得を計算し、課税対象になるかどうかを把握しておきましょう。

損失が出た場合にはどうなるの?

では、売却益ではなく売却損が出てしまった場合にはどうなるのでしょうか。この場合は、課税する額がないことになりますから、譲渡所得税は発生しません。そのため、税金を支払う必要はありません。確定申告は、所得が発生した場合に行うものですから、損失が出て所得がない場合には行わなくても良いことになります。

節税のポイント

上記のとおり不動産の譲渡所得は、
「譲渡所得=譲渡価額‐取得費‐譲渡費用‐特別控除」により求められ、
「譲渡所得×税率=所得税額」が算定されます。

譲渡価額は買主との契約により決まり、取得費は購入時の取得価額に基づいて減価償却を考慮し決定してしまいます。
そのため、節税できるポイントは譲渡費用、特別控除、税率の3つになります。

譲渡費用

譲渡費用とは売却するために直接かかった費用をいいます。
具体的には、
① 売却時に支払った仲介手数料
② 売却時の印紙税で売主が負担したもの
③ 売却に伴い支払った立退料
④ 土地売却のためにその上の建物の取り壊し費用
⑤ 売却に伴う広告費
⑥ 既に売買契約を締結していたが、より有利な条件で売るために支払った違約金
などがあります。
これらを忘れずに譲渡費用に含めれば、節税効果があります。

特別控除

居住用不動産の売却による特別控除3000万円は、居住用不動産に対して適用されるため、原則として土地のみの譲渡には適用されません。
しかし、下記の場合には、土地のみであっても特別控除の適用を受けることができます。ただし、どちらの場合でもあっても、大前提として居住用の土地で合ったことが求められます。
① 災害による滅失
災害によって家屋を滅失した場合は、その敷地に住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
② 家屋の取り壊し
家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。ただし、売却までの間にその敷地を貸駐車場等に使用しないことが要件です。

特別控除の要件を満たすことで3000万円の控除が適用になれば、大きな節税効果が生まれます。

税率

土地の譲渡所得に係る税率は、所有期間で税率が異なります。

区分 所得税 住民税 合計
長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%

長期と短期で大きく税率が変わりますので、売却時期を少し変えるだけで税率が大きく変わる可能性があります。

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