自宅マンションを売った時の税金と確定申告の必要性

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コラム

自宅マンションを売った時の税金と確定申告の必要性

自宅マンション売却をした場合の税金について

自宅として所有しているマンションを売却する場合、利益が出ればそこに税金が課せられることになります。

その利益部分は、税法上では譲渡所得となり、その金額に応じた譲渡所得税が課せられるのです。

そのため、マンション売却によって譲渡所得が発生したときには、確定申告をすることが必要になります。

確定申告を行うことで税金を正しく納められるだけではなく、税制上の優遇を受けることができるケースもあるため、忘れずに手続きを行うようにしましょう。

譲渡所得の計算の方法

譲渡所得の計算の方法は、
「譲渡所得=譲渡価額‐取得費‐譲渡費用‐特別控除」により求められ、
「譲渡所得×税率=所得税額」が算定されます。

譲渡価額は、売却により得た収入金額を意味します。
取得費は、購入時に支出した金額から減価償却分を控除したものとなります。
譲渡費用は、売却にかかった諸経費を言います。
特別控除については下記で説明をいたします。

ここで問題となってくるのが取得費というものです。

例えば、新築マンションを5000万円で購入し、10年後に5000万円で売ったとします。

5000万円も買ったものを5000万円で売ったので、利益はゼロとなり税金もゼロと考えてはいないでしょうか?

しかし、この考え方は間違っています。
なぜならマンションは取得してから10年間経過しており、時間とともに価値が減少していくと税務上では考えます。
つまり、5000万円から10年分の価値の減少を考慮したものが取得費となります。

取得費の計算方法

では、具体的にどのようにして取得費を計算するのでしょうか。

建物と土地部分をわける。

マンション価格には土地部分と建物部分が含まれています。

10年間経過したことで減価をすると考えるのは建物部分のみで、土地は減価しないと考えます

そのため、5000万円のうち、減価する建物部分の価格を確認する必要があります。

通常は、売買契約書に建物いくら、土地いくらと記載されています。

ここでは建物2000万円、土地3000万円だったと仮定します。

建物と建物設備を分ける。

次に建物とその付属設備に分ける必要があります。

一般的に建物は躯体部分と電気設備や給排水設備などの設備部分に大きく分けられます。

設備については、躯体に比べて使用できる期間が短いため、価値の減少も早いと考えられています。

売買契約書に記載があるケースもあると思いますが、躯体と設備の区分が難しい場合には、分けずにすべてを躯体として処理します。

ここでは建物2000万円がすべて躯体部分だったと仮定します。

マンションの耐用年数を確認する。

10年間の価値の減少を計算するに当たり、建物が何年間使用できるものなのかを確認する必要があります。

実際に何年間使えるか見積もるのは不可能ですので、税務上は建物の構造により法定の耐用年数を定めています。

一般的なマンションは鉄筋コンクリート造と考えられるので、ここでも鉄筋コンクリート造を前提に話を進めていきます。

鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年と定められており、居住用の場合は1.5倍され、70年使用できると仮定をして計算します。

今回は建物設備についてはゼロとしましたが、一般的設備は15年程度となりますので、建物躯体部分より短い耐用年数となります。

建物の価値の減少を計算する。

購入したマンションは70年使用できると仮定され、そのうち10年間経過したという前提で計算をします。

耐用年数70年の償却率は0.015と決められていますので、

建物価格2000万円×0.9×償却率0.015×10年=270万円

となります。

すなわち現在の建物の価格は2000万円-270万円=1730万円となり、マンションの価格は建物1730万円+3000万円=4730万円となります。

 

以上のようにして取得費は計算されます。

現在5000万円で売ったマンションは、税務上は4730万円の価値とみなされるので、譲渡費用がゼロとすると、270万円の利益が生じることになります。

確定申告は必要なのか?

利益が発生した場合

今回の事例では270万円の利益が出ていますので、確定申告をする必要があります。

ただ、この270万円にそのまま税率をかけて、税金を支払わなければならないわけではありません。

居住用の不動産で得た譲渡所得には、原則として3,000万円の特別控除が適用されます。

つまり、譲渡所得の金額が3,000万円を下回る場合は、控除によって課税対象額がなくなるため、税金は発生しません。

この控除を適用するためには、確定申告の手続きが必要となります。確定申告を行うことで、マンション売却にかかる税金がお得になるわけです。

また、マンションの所有期間が5年以上であれば、長期譲渡所得の税額が適用され、税率が低く抑えられます。

長期譲渡所得の場合にかかる税率は、所得税と住民税を合わせて20.315%です。一方、所有が5年以内の短期譲渡所得の場合は、所得税と住民税合わせて39.63%となります。

この所有期間に関しては、マンション売却した年の1月1日時点で計算されますから、注意しましょう。

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損失が発生した場合

譲渡所得計算した金額がマイナスになる、つまりマンション売却で損失が出た場合には、税金を納める必要がありませんので申告は不要となります。

ただし、一定の要件を満たした場合には、給与所得や事業所得など他の所得と合わせて損益通算を行い、マイナス分を精算することや、損失の繰越をすることも可能です。

この場合には必ず確定申告をしなければなりません。

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