タワーマンションの購入が相続税対策になる?

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コラム

タワーマンションの購入が相続税対策になる?

マンションと相続税評価額の関係

財産相続の際、その財産に不動産が含まれているときは、時価ではなく相続税評価額をもとに相続税が算出されます。マンションにおける土地の相続税評価額は、その土地の評価額から部屋の専有面積による持分割合を按分して計算されます。建物については、マンションそのものの評価額から部屋の専有面積の比率を出して計算されるのです。

マンションの土地においては、部屋数が多ければ多いほど1部屋ごとの持分割合が少なくなります。広い敷地に立っている低層階のマンションでは、部屋の持分割合はあまり圧縮できません。しかしタワーマンションは、狭い土地でも高層階があることで部屋数が多くなり、部屋の持分割合がかなり抑えられることになるのです。

タワーマンションによる節税対策に向いている人

タワーマンションでの相続税の節税対策には、向いている人とそうでない人がいます。そもそも、タワーマンションの高層階を購入できる財産がない人には意味がありません。

タワーマンションの高層階を財産にすると高い節税効果が見込めるのは、ある程度高額な財産を持っている人です。相続税率やマンション所有にかかる諸経費を考慮すると、だいたい2億円前後~5億円前後の財産を持っている人に適しているとされています。

タワーマンションが相続税対策になる理由

では、タワーマンションが相続税の節税対策になる理由とはどこにあるのでしょうか。まず、高層階を有していて部屋数が多いタワーマンションでは、1部屋ごとの土地の持分割合がかなり低くなります。これにより、算出される土地の相続税評価額は時価よりも大幅に安くなるのです。

また高層階の部屋は、見晴らしや日当たりなどの点から低層階よりも高額な時価がつけられます。しかし相続税評価額は、高層階でも低層階でも同じように計算されることから、高層階の方が時価よりも相続税評価額をかなり抑えられるのです。つまり、タワーマンションの高層階を財産としていれば、大きな節税効果が狙えるというわけです。

ただし、タワーマンションによる節税対策について、行き過ぎた租税回避の方法であるとみなされることもありますから、注意が必要なものでもあります。

2017年税制改正

高層マンションのおいては、階が高くなるごとに販売価格が上がっていることも事実であり、低層階と高層階で同じ相続税評価額というのは不公平であるといえます。

そのため、2017年改正において、この不公平な評価を是正するため、高層マンションにおいては低層階より高層階のほうが固定資産税評価額が高くなり、結果として相続税評価額も高くなることなりました。

具体手には1階ごとに固定資産税が0.26%高くなるように設定されます。

つまり1階と50階では、0.26%×50=13%固定資産税が高くなります。

この税制改正は、2017年4月以降に売買契約が始まる20階建て以上の新築物件で、2018年以降に課税対象となる建物から適用されます。

これにより単純に高層階のマンションを買えば節税になるという理屈は成り立たなくなります。固定資産税評価額、相続税評価額が上がっても、評価され時価が高いマンションなどにおいては、引き続き節税効果がある程度見込めると思われます。